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      ZAKER房产 07-21

      广州旧改半年报:402 条村加速 星河控股依然为王

      2020 年,广州各区相继发布了未来 3-5 年的城市更新计划。该计划进入第二年,全广旧改就迎来了大爆发!

      据克而瑞不完全统计,截至 2021 年上半年,全市共有 402 个整村改造项目,总占地规模 27807 万㎡正在推进中。而此前一直推进较为缓慢的区域如增城、白云在出台的 " 十四五 " 规划中也公布了城市更新专项规划,全市在今年上半年城市更新项目加速明显。

      旧改体量庞大

      截至今年上半年,广州旧改项目中已中标的合计 150 个,有 126 个项目已被纳入相应城市更新计划,占比达 84%,其中除外围增城区区域专项规划滞后,多个项目未纳入相应年度推进计划内以外,其他各区多个推进中项目均已纳入 3、5、10 年城市更新行动计划中。

      值得一提的是,广州已中标旧改项目分布中,黄埔区项目数量占比达 34%,整体数量较多;白云已中标村连片改面积较大,平均每村面积达 1659 万方。

      另一方面,统计到 2021 年第二季度,广州中心区(天河、荔湾、海珠、越秀、白云、黄埔和番禺)共有 301 条旧村启动旧改,涉及旧改占地面积 2.1 亿方。

      其中,今年开始加速的白云区,旧改占地面积达 7265 万方,占中心区总量的 34%,区内 95% 的村落已纳入年度更新计划;另外,番禺部分板块也同样有起飞趋势,如石碁板块内目前多个旧改项目面积已经达到百万方,支撑板块旧改占地面积达 2080 万方,领跑中心区。

      外围区域(增城、南沙、花都和从化)旧改村落共有 177 条,涉及改造占地面积 1.08 亿方,主要集中在增城新塘、南沙南沙北、花都区府三个板块。

      其中南沙北及花都区府板块旧改项目占地面积均超 2 千万方,花都区府板块以 2104 方领跑全市;而从化区启动旧改的村落相对较少,共有 15 条村,共占地 834 万㎡。

      旧改项目入市,供应量显著增加

      市场监测到,目前已确认主体项目中,18 个项目已入市,预期从 2023 年开始项目将扎堆入市,全市年度入市推货项目超 100 个,年度新增供应面积接约 716 万方;黄埔区供应量最大,年均供应全市占比超 30%;其次增城、番禺、南沙预期于 2023 年加速入市,年均入市项目超 15 个。

      但需要留意的是,由于黄埔集中旧改的先发优势,黄埔区多个已启动 " 先拆先建 " 项目完成市场主体公示程序,新增确认主体项目较少,部分房企更聚焦首次集中供地,该区城市更新项目进程较首季度明显放缓。

      另外,已中标项目占比较低中心区老城越秀区、及城市更新停滞白云区近期在区域城市更新专项规划及区属国企介入推动下,城市更新项目或将迎来较大提速空间。例如目前越秀登峰村、金贵村已经相应的程序阶段。

      入市项目规模增大,无疑也加大了区域项目的竞争压力。譬如,东仓增城未来五年供应量达到 1255 万方,区内招拍挂市场供应占比 62%,而旧改方面,石滩的奥园合汇悦城及新塘的新世界星汇预计将于今年下半年入市,后期随着旧改项目陆续入市,预计区内供应量将于 2024 年达到供应高峰。

      星河问鼎广州旧改王座

      截至到 2021 上半年,广州已有房企介入、已签意向以及已签约旧改项目总计 300 个,总用地面积 21570 万㎡。

      其中已确认主体项目用地面积占比总量的 51%,较上季度下跌 2%,主要集中于黄埔、番禺、增城、南沙四区;处于前期介入或已签意向的项目共有 151 个,用地面积占总量 49%,白云、番禺、花都三区占比较大。

      另外,广州全市已签约 / 已签意向旧改项目 171 个,增城、花都、从化旧改规模位列三甲,其中增城、花都区超 8000 万㎡领跑全市;最终累计参与广州城市更新房企 & 联合体共有 74 家。

      不仅如此,克而瑞数据显示 2018 年以来,多家房企进军广州旧改市场。目前星河控股旧改总面积 1023.6 万㎡,为全市旧改储备面积最大的房企,常年排行第一;并且截止到 2021 年第二季度,共 34 家房企(联合体)旧改储备面积超百万方。

      出品 / ZAKER 房产

      编辑 / 临川

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